阿联酋间接税
阿联酋房地产行业VAT缴纳风险与合规指南，如何避免罚款？
August 13, 2025
掌控VAT——在它掌控您的项目之前
阿联酋房地产行业是增值税法规下的关键支柱之一，也是最复杂的领域之一。自2018年1月1日实施增值税以来，阿联酋联邦税务局根据房地产性质和供应类型制定了具体的税务处理方式。
错误应用增值税规则可能导致巨额罚款、无法退还的进项税、现金流中断和增加审计风险。对于开发商、房东、承包商、经纪人和物业经理来说，完全了解房地产生命周期中——从开发、建设到销售、租赁以及后续维护——的阿联酋房地产VAT缴纳影响至关重要。
房地产中的关键VAT分类
| 交易 | 增值税处理 |
| 新住宅物业的首次销售/租赁（完成后三年内） | 零税率（0%） |
| 商业物业的销售或租赁 | 标准税率（5%） |
| 二手住宅物业的销售或租赁 | 免税 |
| 裸地的销售或租赁 | 免税 |
| 已开发土地的销售（带有基础设施） | 标准税率（5%） |
| 建筑服务和材料供应 | 标准税率（5%） |
| 混合用途开发项目（住宅+商业） | 需要对进项税进行分摊 |
运营考虑因素
- 进项税抵扣
- 对于应税供应（如商业单位），进项税可以完全抵扣。
- 对于免税供应（如住宅租赁），除非部分用于应税活动，否则进项税无法抵扣（需要进行分摊）。
- 开发商必须确保正确分类费用，以避免错误抵扣。
- 反向收费机制
- 从阿联酋外部进口的服务，如建筑设计、法律咨询或项目管理，需按反向收费机制（RCM）处理。
- 企业必须自行申报这些服务的增值税——这是常见的错误领域。
- 预付款和扣留款项的增值税
- 预收款项应在收款时缴纳增值税。
- 对于扣留款项，增值税应在扣留款项释放或到期时缴纳，以先到者为准。
- 期房销售和托管账户
- 期房销售按标准税率处理，开发商必须开具增值税发票并在申报中报告。
- 需要谨慎规划，管理基于里程碑的增值税责任和托管账户的增值税影响。
- 混合用途物业
- 同时用于住宅和商业目的的物业需要进行进项税分摊——这是一个技术性较强的领域，通常需要定制化模型。
- 租赁和物业管理
- 住宅物业租赁免税，但相关服务（如设施管理、广告）可能适用标准税率。
- 混合发票必须准确拆分，以确保增值税处理正确。
合规与法律义务
增值税法对房地产企业有多项义务：
- 增值税注册，适用于年应税营业额超过375,000迪拉姆的实体
- 开具符合税务要求的发票（含税号、明细和日期）
- 准确及时提交每月或每季度的增值税申报表
- 保存15年的账簿和增值税相关文档
- 回应FTA的查询和审计，提供有根据的记录
不合规可能导致：
- 因开票错误或注册延迟而罚款超过10,000迪拉姆
- 拒绝进项税抵扣
- 审计曝光和声誉损害
为何房地产行业的增值税合规如此重要？
- 交易的金额和数量很高，任何小小的错误都会带来巨大的财务影响。
- 供应的复杂性（建设、租赁、经纪、开发）要求精确的增值税处理。
- FTA对房地产公司，尤其是开发商和大型商业房东的审计非常严格。
- 不合规可能导致托管款项释放延迟、现金流阻塞或投资者担忧。
为何MBG是房地产增值税合规的最佳伙伴？
MBG Corporate Services了解，房地产不仅仅是建筑——它还包括税务结构。
我们的房地产增值税服务提供：
- 全方位增值税策略——从收购到完成
- 合同、租赁和销售协议的增值税影响审查
- 为混合用途物业开发进项税分摊方法
- 关于建设阶段、期房销售和变动的增值税咨询
- 增值税申报和核对，以避免罚款和不匹配
- 在您的ERP系统中设置反向收费机制条目和内部控制
- 全面准备FTA审计并提供代表
- 为您的财务、法律和商业团队提供培训工作坊
MBG结合了专业的增值税知识、房地产经验和务实的处理方式——确保您的企业合规、优化并准备接受审计。
准备好应对增值税风险了吗？
无论您是开发商、REIT、物业所有者还是承包商——不要等到FTA通知您才修正合规问题。
今天就联系MBG，让我们的专家帮助您解决增值税复杂问题。